Markanvisning

Bakgrund och syfte

Alla kommuner som avser att göra markanvisningar ska ha upprättade och antagna riktlinjer för detta enligt lag om kommunala markanvisningar (SFS 2014:899).

Lagen om riktlinjer för kommunala markanvisningar (SFS 2014:899) gör följande definition av begreppet markanvisning:

”Med markanvisning avses i denna lag en överenskommelse mellan en kommun och en byggherre som ger byggherren ensamrätt att under en begränsad tid och under givna villkor förhandla med kommunen om överlåtelse eller upplåtelse av ett visst av kommunen ägt markområde för bebyggande.”

Riktlinjerna ska innehålla kommunens utgångspunkter och mål för upplåtelser eller överlåtelser av mark för bebyggande, principer för markprissättning samt handläggningsrutiner och grundläggande villkor för markanvisningar.

Riktlinjerna är övergripande och vägledande och ska fungera lika bra i olika sorter av markanvisningar. Arvika kommun har därmed valt att särskilja på riktlinjer för markanvisning när det gäller mark för bostäder och mark för verksamheter.

Syftet med kommunens riktlinjer för markanvisning är att tydliggöra grunderna för hur kommunen anvisar mark. Tillsammans med kommunens styrdokument ska riktlinjerna sträva efter att uppfylla de mål och visioner som finns.

Riktlinjer för markanvisning ska skapa transparens och ökad tydlighet i byggprocessens inledande skede, i de fall kommunägd mark ska säljas eller upplåtas för att byggnation ska komma till stånd. Det ska vara tydligt för alla potentiella intressenter vad de kan förvänta sig
av kommunen vad gäller handläggning och beslut om markanvisning.

Arvika – en attraktivare kommun

Genom Arvika kommuns vision vill vi arbeta för att bli en attraktivare kommun. Visionen bygger på strategiska mål och strategier i fem olika områden.

• Invånare och kunder
• Medarbetare
• Tillväxt och utveckling
• Miljö och klimat
• Ekonomi

Det finns olika styrdokument för kommunens vision och dessa ska tas hänsyn till vid utvecklingen av bebyggelse. De politiskt antagna styrdokument som framförallt berör just markanvisning är kommunens Strategisk plan och Översiktsplan.

Den strategiska planen utgör basen för kommunens verksamhetsplanering.

Översiktplanen omfattar hela kommunen och har till syfte att visa kommunens övergripande, långsiktiga avsikter när det gäller utveckling och användningen av marken och vattnet. Översiktsplanen skapar riktlinjer för hur kommunen ska utvecklas samt vad kommunens
medborgare kan förvänta sig i framtiden vad gäller den fysiska planeringen.

De regler, policys eller riktlinjer som kommunen eller dess utskott och nämnder fastställer eller kommer fastställa och som gäller vid tidpunkten för markanvisningen ska följas.
Däremot får kommunen inte påtvinga en intressent tekniska krav, så kallade kommunala särkrav, som strider mot bestämmelserna i 4 kap. 12 och 16 §§, Plan- och bygglag (2010:900).

Bestämmelsen finns att utläsa i 8 kap. 4a §, Plan- och bygglag (2010:900).

”En kommun får inte i andra fall än som följer av 4 kap. 12 och 16 §§ eller i fall där kommunen handlar som byggherre eller fastighetsägare, ställa egna krav på ett byggnadsverks tekniska egenskaper vid planläggning, i andra ärenden enligt denna lag eller i samband med genomförande av detaljplaner. Om en kommun ställer sådana egna krav, är dessa krav utan verkan.”

Med utrycket egna krav avses bland annat krav på ett byggnadsverks tekniska egenskaper som går längre än vad som följer av de förskrifter som meddelats med stöd av 16 kap 2 § Plan- och bygglag (2010:900). Som ett exempel så innebär det att en kommun inte kan ställa krav på att en byggnad ska ha en lägre energianvändning än den som anges i Boverkets byggregler (BFS 2011:6).

Däremot kan en kommun bestämma om utformningskrav för olika byggnadsverk. Som att byggnader ska ha en arkitektonisk utformning, viss höjd eller ett visst fasad- eller takmaterial. Sådant kan regleras i detaljplaner, bygglov eller andra former av avtal.

Anvisning och avtal

En intressent kan vara en byggherre, exploatör, näringsidkare eller privatperson som önskar förvärva mark från kommunen.

En anvisning av mark ger intressenten ensamrätt, att enligt givna villkor och under en begränsad tid förhandla med kommunen om förutsättningarna för en överlåtelse eller upplåtelse av ett givet markområde. Anvisning av mark sker normalt i tre steg,
markanvisningsavtal, genomförandeavtal och överlåtelseavtal.

Ett markanvisningsavtal är en skriftlig bekräftelse på kommunens beslut av tilldelning för ett visst markområde. Avtalet är också ett bevis på att intressenten godkänner de givna villkor som gäller för anvisningen av marken. Markanvisningsavtalet ger också intressenten en trygghet att med ensamrätt förhandla med kommunen om genomförande av ny bebyggelse. Ett markanvisningsavtal är tidsbegränsat till högst två år (anvisningstid).

Ett genomförandeavtal tecknas mellan kommunen och intressenten inför genomförandet av exploateringen. Avtalet reglerar i detalj kommunens och intressentens rättigheter och
skyldigheter angående markupplåtelsen och genomförandet av exploateringen. Avtalet ska tecknas innan utgången av anvisningstiden (högst två år). Ett genomförandeavtal ska mynna ut i ett överlåtelseavtal.

Ett överlåtelseavtal tecknas mellan kommunen och intressenten när samtliga krav är uppfyllda i genomförandeavtalet, bygglov har beviljats och startbesked har getts. Avtalet reglerar hur överlåtelsen av marken genomförs.

Tid för anvisning

Utgångsläget är att du som intressent ska få information om en markanvisning kan ges inom tre månader. Tiden räknas från det att anbudstiden för annonserad markanvisning gått ut alternativt från att ansökan inkommit till kommunens Samhällsbyggnadsavdelning, om det avser en icke annonserad markanvisning.

Tiden räknas från det att en komplett intresseanmälan lämnats in. Handläggningstiden kan variera och beror mycket på kvalitén på det material som skickas in till kommunen. Kommunen strävar efter att lämna besked så snart det är möjligt.

Ansvarsfördelningen vid markanvisning

Beslut om en markanvisning, genomförande och överlåtelse av mark tas av Kommunledningsutskottet.

Nedan följer en ansvarsfördelning över vem som äger markanvisningsprocessen vid varje enskilt tillfälle samt även ett exempel på händelseförlopp. I nedanstående är även
detaljplaneprocessen inskriven. Finns det redan en detaljplan för området som ska anvisas är inte de stegen aktuella.

• Ansvarsfördelning markanvisning Pdf, 100.1 kB.

Framtagande av detaljplan

Om det vid en markanvisning behöver tas fram en detaljplan ska intressenten och kommunen teckna ett planarbetsavtal. Avtalet reglerar hur planarbetet ska genomföras. I en detaljplaneprocess tas en planbeskrivning fram. Den ska innehålla information om kommunens avsikter att ingå exploaterings- eller markanvisningsavtal. Kommunen ska redovisa avtalens huvudsakliga innehåll och konsekvenserna av att planen genomförs med sådana avtal.

Detaljplanen kommer att tas fram under ett nära sammarbete mellan kommunen och intressenten.

Kriterier vid markanvisning

Vid en markanvisning kan kommunen ange dels skall-krav men även använda sig av utvärderingskriterier och poängsättning/viktning. För att ett anbud ska utvärderas måste skallkraven uppfyllas.

Utvärderingen av inkomna förslag görs av en, av kommunen utsedd, jurygrupp. Vid behov kan även intressenten erbjudas en muntlig presentation av förslaget.
Nedan följer exempel på kriterier i en markanvisning. Dessa kan komma att specificeras och kompletteras beroende på projekt och område.

Materialval och färgsättning

Kommunen har en antagen träbyggnadsstrategi och ser positivt på byggnation i olika hållbara material som skapar en blandad stadsbebyggelse.

Utformning, gestaltning och arkitektur

Kommunen anser att utformning och gestaltning av stadsbebyggelsen är viktig. Arvika har många byggnader med genomtänkt och vacker gestaltning och värnar därmed om en stadsbebyggelse i harmoni med befintlig stad. Idéer kring arkitektur och utformning kan vara
aspekter som viktas i en markanvisning.

Upplåtelseformer

Kommunen ser positivt på en mångfalt i boendet. Variation av olika upplåtelseformer kan ses som positivt i en markanvisning.

Boendekostnad

Kommunen ser mycket positivt på att skapa stadsbebyggelse som många har möjlighet att ekonomiskt efterfråga. Intressenter som bygger bostäder av god kvalité och till rimliga boendekostnader kan gynnas i en markanvisning.

Markpris

Kommunen kan vid lämnat markpris vikta detta enskilt eller gemensamt med andra kriterier.

Konkurrens och mångfald på marknaden

Kommunen ska verka i val av intressent för en mångfald i stadsbebyggelsen. Ingen monopolliknande situation ska uppstå och både små och stora företag ska ges möjlighet till markanvisning.

Organisation och genomförande

Kommunen vill möjliggöra för att fler ska komma in på arbetsmarknaden. Intressenten kan därför ges en fördel om denne kan bidra till arbetstillfällen under byggnationstiden. Exempel på arbetstillfällen kan vara praktikplatser/lärlingsplatser eller visstidsanställningar.

Miljöhänsyn

Byggnation som främjar miljön kan viktas i en markanvisning. Val av hållbara material som tar hänsyn till miljön är positivt.

Klimat

Kommunen vill hjälpa våra medborgare att vara klimatsmarta. En idé som underlättar för Arvikaborna att tänka klimatsmart i sitt boende ses som en positiv aspekt.

Byggnation med blandade funktioner

Kommunen vill möjliggöra till en blandad bebyggelse med olika funktioner i sitt stadsbyggande. En stadsbebyggelse med blandade funktioner så som bostäder, verksamheter och service kan viktas i en markanvisning.

Markanvisning för bostäder

Arvika kommuns mål är att möjliggöra för nya attraktiva bostäder. Kommunen vill erbjuda attraktiva boendemiljöer. Markanvisningarna ska syfta till ett långsiktigt bostadsutbyggande.

Kommunen beslutar i varje enskilt fall om hur en markanvisning ska genomföras. En markanvisning gällande bostäder kan ske som en direktanvisning, genom ett anbudsförfarande eller som en anbudstävling. Försäljningar som rör småhustomter sköts separat genom kommunens tomtkö och omfattas inte av riktlinjerna för markanvisning.

Kommunen har alltid rätt att förkasta inkomna anbud.

Direktanvisning

Direktanvisningar kan ges där det inte uppfattas föreligga något behov av ett jämförelseförfarande (anbudsförfarande) och/eller där det finns särskilda motiv till att välja en viss intressent. Ett exempel kan vara där en intressent självmant har hittat och skissat på ett område som kommunen ser som ett lämpligt förslag eller där intressenten valt att bygga i ett för kommunen attraktivt material, t.ex. trä.

Direktanvisning kan också bli aktuellt för mark som tidigare varit aktuell för anbudsförfarande eller anbudstävling men där inget markanvisningsavtal kunnat skrivas.

Efter inlämnat förslag tar kommunen ställning till materialet och genomför därefter, om kommunen finner förslaget intressant, en markanvisning med upprättande av markanvisningsavtal.

Vid en direktanvisning kommer vissa krav ställas på intressent för att säkerställa genomförandet. Villkor kommer ställas vad gäller tid för byggnation, tid för genomförandet och kostnadsfördelning för genomförandet av en eventuell detaljplan. Villkoren måste uppfyllas för att det ska bli fråga om en marköverlåtelse.

Anbudsförfarande

Anbudsförfrågningar sker vanligtvis vid redan detaljplanelagd mark och sammanställs och presenteras på kommunens webbplats för varje givet område. Information om nya anbudsförfrågningar skickas också ut till, för kommunen kända intressenter. På webbplatsen finns information om området och villkor för markanvisningen.

Intressenter får lämna in anbud enligt givna villkor och inom givna tidsramar. Kommunen utvärderar därefter inkomna anbud och gör med utgångspunkt i gällande styrdokument ett val av intressent. Därefter bekräftar man genomförandet av markanvisningen genom att teckna ett markanvisningsavtal med vald intressent/intressenter.

Anbudstävling

Kommunen kan vid speciella fall genomföra markanvisning genom en anbudstävling där aktuellt markområde kräver/önskas en viss gestaltning. En anbudstävling kan också genomföras där markområdet anses vara extra attraktivt.

Intressenter får i en anbudstävling lämna in mer detaljerat material än vid ett anbudsförfarande och här behöver inte markområdet vara detaljplanelagt då gestaltning och val av arkitektur på området kan ses som en del av tävlingen.

Anbudstävlingar sammanställs och presenteras på kommunens webbplats för varje givet område. Information om nya anbudsförfrågningar skickas också ut till, för kommunen kända intressenter. På webbplatsen finns information om området och villkor för markanvisningen.

Kommunens jurygrupp gör ett första urval av inkomna förslag och därefter ges intressenterna möjlighet till att ytterligare specificera förslaget. Efter utvärdering genomför kommunens jurygrupp ett sista val om det/de bästa förslagen för aktuell markanvisning. Markanvisningsavtal skrivs med intressenten/intressenterna.

Markanvisning för verksamheter

Arvika kommun vill erbjuda attraktiva tomter för verksamheter inom hela kommunen. Med verksamheter avses normalt industri, handel eller kontor.

Kommunen överlåter i huvudsak idag verksamhetstomter från den markreserv som finns i redan detaljplanelagda och utbyggda områden för verksamheter. En intressent får då anmäla ett intresse till kommunen om att förvärva ett specifikt område. En reservation görs då för en rimlig tid för önskad tomt. Intresseanmälan tas upp till diskussion och därefter tas beslut i Kommunledningsutskottet och marken överlåts till intressent genom ett marköverlåtelseavtal.
Vid dessa marköverlåtelser tecknas inget markanvisningsavtal.

Kommunen beslutar i varje enskilt fall om hur en markanvisning ska genomföras. En markanvisning gällande verksamheter kan ske som en direktanvisning eller genom ett anbudsförfarande.

Kommunen har alltid rätt att förkasta inkomna anbud.

Direktanvisning

Vid önskemål om mark för verksamheter som idag inte är planlagda och/eller utbyggda, initieras en diskussion gällande markanvisning. I de fall där intressent inkommit med unik idé eller som i stor utsträckning har en sådan verksamhet som önskas inom ett visst område, sker markanvisningen genom direktanvisning.

Vid en direktanvisning kommer vissa krav ställas på intressent för att säkerställa genomförandet. Villkor kommer ställas vad gäller tid för byggnation, tid för genomförandet och kostnadsfördelning för genomförandet av detaljplanen. Villkoren måste uppfyllas för att det ska bli fråga om en marköverlåtelse.

Anbudsförfarande

Där kommunen själv ser möjligheter till en lämplig utbyggnad av staden kommer en anbudsförfrågan sammanställas och presenteras på kommunens webbplats. Information om nya anbudsförfrågningar skickas också ut till, för kommunen kända intressenter. Intressenter får därefter lämna in anbud innehållandes förslag och idéer inom givna ramar och inom angiven tid. Kommunen genomför därefter en utvärdering av inkomna anbud med hänsyn taget till gällande styrdokument och utser en eller flera intressenter att gå vidare med.

Allmänna villkor vid markanvisning

• Ett markanvisningsavtal är tidsbegränsat till högst två år (anvisningstid) från det att Kommunledningsutskottet beslutat om markanvisningen, men kan variera. Om ett slutligt avtal inte går att genomföra inom perioden får kommunen fritt avtala om en ny markanvisning med ny intressent. Möjlighet till förlängning finns om intressenten aktivt driver projektet och förseningen inte beror på försummelse från denne. En skälig orsak till en förlängning är när detaljplanearbetet drar ut på tiden, men förseningen inte beror på försummelse från intressenten.
• En markanvisning kan återtas under den avtalade anvisningstiden om det uppenbart framgår att intressenten inte avser eller kan genomföra projektet enligt de givna regler som gavs i markansvisningsavtalet. En återtagen markanvisning enligt dessa kriterier ger inte intressenten rätt till ersättning för dess nedlagda kostnader eller rätt till anvisning av ny mark.
• Om det under den avtalade anvisningstiden framgår att projektet enligt markanvisningsavtalet inte är genomförbart ska kommunen och intressenten bära sina egna nedlagda kostnader för projektet om inte annat avtalats. Intressenten får inte en ny markanvisning som kompensation för ej genomförbart projekt.
• Om markanvisningen sägs upp av intressent, upphör på grund av att projektet inte är genomförbart eller sägs upp av kommunen med hänsyn till att intressent inte avser eller kan genomföra projektet ska intressenten återställa markområdet till ursprungligt skick. Ursprungligt skick är fastställt vid tidpunkten för tecknandet av markanvisningsavtalet.
• Det är intressentens ansvar att innan tecknandet av markanvisningsavtal förvissa sig om områdets beskaffenhet och läge så att intressenten är fullt medveten om de förhållanden som kan inverka på exploateringens genomförande och kostnader både under anvisningstiden och i efterföljande projekterings/genomförandefas.
• Kommunen säljer eller anvisar ingen mark för spekulativa syften.
• En markanvisning får inte överlåtas utan kommunens skriftliga godkännande. Detta gäller även överlåtelse till närstående, i form av företag eller privatperson. En överlåtelse av en markanvisning beslutas av Kommunledningsutskottet.
• Vid tilldelning av markanvisning tas hänsyn till intressentens ekonomiska stabilitet, kompetens och långsiktiga intresse att genomföra projektet. Hänsyn tas även till hur tidigare markanvisningar genomförts.
• Kommunen strävar efter mångfald i tilldelningen av markanvisningar och ska ta hänsyn vid tilldelningen så ingen monopolliknande situation uppstår. Vid anbudstävling ska däremot bästa bidrag vinna och anvisas markområdet.
• En tecknad markanvisning innebär att intressenten under anvisningstiden fritt får genomföra och bekosta de nödvändiga undersökningar som behövs för projektets fullbordan. Dock tillåts ingen form av markarbeten eller utfyllnad. Intressenten ska återställa markområdet till ursprungligt skick efter eventuella undersökningar om intressenten väljer att inte fullborda markanvisningen. Ursprungligt skick är fastställt vid tidpunkten för tecknandet av markanvisningsavtalet.
• De regler, policys eller riktlinjer som kommunen eller dess utskott och nämnder fastställer eller kommer fastställa och som gäller vid tidpunkten för markanvisningen ska följas.
• Vid tecknandet av ett markanvisningsavtal ska en markanvisningsavgift betalas för att täcka kommunens kostnader för markanvisning. Avgiften ska erläggas kvartalsvis fram till tillträdesdagen för den framtida marköverlåtelsen.
• När intressenten uppfyller kraven i markanvisningsavtal och genomförandeavtal, bygglov beviljats och startbesked har getts överlåts markområdet och intressenten kan söka lagfart på fastigheten.
• I överlåtelseavtalet kan krav ställas på att byggnation ska utföras inom en viss angiven tid. Utförs inte byggnationen enligt överlåtelseavtalet kan kommunen utge ett vite till intressenten. Vitesbeloppet anpassas till förutsättningarna i varje enskilt fall och skrivs in i genomförandeavtalet. Vitesbeloppet ska vara så högt att det motverkar ett avtalsbrott från intressentens sida.

Säkerställande av genomförande och uppföljning av projektet

För att säkerställa genomförandet av projektet ingår även krav på genomförandet i överlåtelseavtalet. Kommunen kräver bland annat att byggnation ska vara genomförd och slutbesked ska ha getts för sitt ändamål inom två år från tillträdesdagen. Om byggnation inte genomförs under avtalad tid kan kommunen därmed utge ett vite i enlighet med överlåtelseavtalet. Om byggnation inte genomförs på andra vis i enlighet med genomförandeavtal och överlåtelseavtal kan kommunen även där utge ett vite, om så har avtalats.

Som säkerhet för vitesbeloppet ska intressenten normal utfärda ett skuldebrev för kommunens räkning som motsvarar det vitesbelopp som är avtalat. När byggnation har genomförts enligt avtalade krav och slutbesiktning är godkänd, lämnas skuldebrevet tillbaka till intressenten.

Markprissättning

Kommunen säljer mark i första hand enligt Kommunfullmäktige fastställda markpriser och utgår från ett bedömt marknadsvärde.

I andra hand kan markpriset bestämmas efter en marknadsvärdesbedömning alternativt en oberoende markvärdering.

Kommunen har relativt stor bestämmandefrihet till vem kommunal mark säljs till. Kommunen har däremot vissa riktlinjer att förhålla sig till när det gäller prissättningen av marken. Två viktiga riktlinjer att förhålla sig till är Kommunallagen och EUs statsstödsregler, som innebär att kommunen inte får sälja mark till ett pris som ligger under marknadsvärdet. Om en försäljning sker till underpris kan det strida mot Kommunallagen och anses som ett särskilt stöd till näringsidkare eller EU rätten och betraktas som ett olovligt statsstöd.

En utgångspunkt vid försäljning av mark som kommunen äger är att försäljningspriset ska täcka de utgifter som finns för råmarksköp, framtagande av detaljplan samt utbyggnad av gator och allmänplatsmark. Markpriset bestäms i kr/Bruttoarea (BTA) eller kr/kvadratmeter tomtareal.

Tillkommande anslutningsavgifter för exempelvis vatten, avlopp, dagvatten, el, fiber och fjärrvärme ingår inte i markpriset utan ska betalas separat av intressenten till respektive leverantör.

Intresseanmälan

Kommunen välkomnar att intressenter själva är aktiva och kommer med förslag och idéer och kan på så sätt få möjlighet till en direktanvisning.

Alla intressenter som är intresserade av en markanvisning kan ta kontakt med kommunen och lämna en intresseanmälan. Innehåller intresseanmälan ett önskemål om ett specifikt markområde är utgångspunkten att du som intressent ska kunna få svar på förfrågan inom tre månader. Tiden räknas från det att en komplett intresseanmälan lämnats in.
Handläggningstiden kan variera och beror mycket på kvalitén på det material som skickas in till kommunen.

En komplett intresseanmälan ska innehålla:

• Företagets organisation och historik
• Kontaktpersoner och firmatecknare
• Senaste årsbokslut
• Skiss med beskrivning av förslaget (ex. upplåtelseformer, situationsplan,
  byggnadsvolymer, utformning, parkeringslösning m.m.).
• Redogörelse för olika tekniska frågor
• Tidsplan
• Affärsidé samt hur exploateringen ligger i fas med kommunens vision
• Eventuella referensobjekt

Är intresseanmälan däremot endast en förfrågan om att vara med i kommande planerade markanvisningar, registreras intresseanmälan och information om kommande markanvisningar skickas ut till intressenter som anmält intresse.

Vid en intresseanmälan är det Samhällsbyggnadsavdelningen som leder det fortsatta arbetet och handläggningen av ärendet. Beslut om en markanvisning, genomförande och överlåtelse av mark tas av Kommunledningsutskottet.

Intresseanmälan ska lämnas eller skickas till Arvika kommun, 19. Samhällsbyggnad, 671 81 Arvika eller till arvika.kommun@arvika.se.

Avsteg från riktlinjer

Kommunledningsutskottet ansvarar för att ingå markanvisningsavtal, genomförandeavtal samt överlåtelseavtal. De har också friheten att frångå riktlinjerna i enskilda fall när det krävs för att ändamålsenligt kunna genomföra en detaljplan eller markanvisning.

Medverkande tjänstemän

Riktlinjer för kommunala markanvisningar är upprättad av Samhällsbyggnad genom mark- och exploateringsingenjör Jenny Wärnevall i sammarbete med representanter från avdelningarna Samhällsbyggnad och Bygglov.